Woongemeente voor iedereen op weg naar 2036

Stadse allure en dorpse gemoedelijkheid

Het is fijn wonen in Doetinchem en dat houden we graag vast. We zetten de stip op de horizon voor Doetinchem als woongemeente met de onlangs vastgestelde woonvisie (april 2023). Om te groeien naar 70.000 inwoners zijn er zo’n 6.300 nieuwe woningen nodig. Deze woningen kunnen op verschillende grotere en kleinere locaties hun plek vinden. We bouwen zo veel mogelijk binnen de grenzen van onze bebouwde omgeving (inbreiding) en benutten kansen om bijvoorbeeld kantoorpanden om te bouwen tot appartementen (transformatie). We bedenken voor wie er woningen nodig zijn en op welke plek, dat noemen we slimme programmering. Daarmee vergroten we onze aantrekkingskracht voor jonge gezinnen, kunnen we starters van een eerste (koop)woning voorzien en kunnen senioren doorstromen naar een levensloopbestendige woning. Natuurlijk gaat het niet alleen om nieuwe woningen. Het grootste deel van de woningen staat er namelijk al en ook een prettige en gezonde woonomgeving is van groot belang. De ambities op het gebied van wonen zijn uitgebreid beschreven in de woonvisie 2023-2036 ‘Stadse allure en dorpse gemoedelijkheid’ die door de gemeenteraad is vastgesteld. De voor de omgevingsvisie belangrijke hoofdlijnen zijn in onderstaande thematekst opgenomen, de woonvisie vormt een belangrijke bijlage bij deze omgevingsvisie.

Bouwen voor iedereen

Iedereen moet in Doetinchem kunnen wonen: jongeren, ouderen, starters, gezinnen en doorstromers. Ons doel is om iedereen die in gemeente Doetinchem wil (blijven) wonen een passende woning te bieden. We spelen daarbij in op de veranderende woonbehoefte en zorgen ervoor dat de nieuwe woningbouw én de bestaande woningvoorraad daarop aansluiten. We moeten de komende jaren flink meer huizen gaan bouwen om het tekort aan woningen in te lopen en de slagingskans voor woningzoekenden te vergroten. Hierbij is behoefte aan meer huurwoningen en betaalbare koopwoningen. Doelgroepen waar we speciale aandacht voor hebben zijn starters, jonge gezinnen en ouderen. Starters en jonge gezinnen omdat deze groepen de laatste jaren moeilijk aan een woning konden komen en ouderen omdat zij vaak geen woning naar hun wensen en levensfase kunnen vinden. We onderzoeken ook nadrukkelijk de mogelijkheden van flexwoningen. Flexwoningen zijn woningen die bijvoorbeeld 10 of 15 jaar op een bepaalde locatie staan en daarna op een andere locatie opnieuw ingezet kunnen worden. Ondanks dat er sprake is van tijdelijkheid wordt bij de bepaling van de locatie van de flexwoningen gekeken naar een gezonde en veilige leefomgeving.

Beschreven ambitie woongemeente afgebeeld op de kaart

Woningbouw vooral in de stad en de dorpen

Voor nieuwe woningbouwontwikkelingen hebben we ontwikkelgebieden aangewezen in de stad en dorpen. Waar nodig voegen we woningen toe aan de randen van de wijken en dorpen; hiervoor zijn zoekzones aangewezen. Dit past bij het uitgangspunt van de raad om op de eerste plaats in te zetten op bouwen binnen de grenzen van bestaande bebouwing (inbreiding) en op het ombouwen van bijvoorbeeld kantoorpanden tot woningen (transformatie).

Bij woningbouwontwikkelingen hanteren we vijf speerpunten. De vijf speerpunten zijn:

1. Kwalitatief groeien met Doetinchems DNA

Bij dit speerpunt gaat het erom cultuurhistorische en landschappelijke karakteristieken te behouden en mee te nemen in nieuwe ontwikkelingen, uiteraard op een eigentijdse manier. Daarbij mag het centrum van de stad Doetinchem wat meer stadse allure krijgen met meer stedelijke woonmilieus. Aan de randen van de stad en in de dorpen zien we de landschappelijke karakteristieken terug. De menselijke maat behouden is in alle woonmilieus van belang.

2. Bouwen in en aan buurten

We grijpen de bouwopgave aan als kans om bestaande buurten te versterken. We bouwen nieuwe woningen zoveel mogelijk in de buurt van voorzieningen als winkels, werk, sport en OV. In de buurt bouwen betekent dat we ook werken aan andere doelen dan wonen, zoals verduurzaming, de versterking van de economische vitaliteit of de verbetering van het woon- en leefklimaat.

3. Bodem en water belangrijk bij ruimtelijke keuzes

Het Rijk heeft aangegeven dat bodem en water sturend zijn bij de ruimtelijke keuzes.
Bij de Doetinchemse woningbouwontwikkelingen houden we daar rekening mee. Allereerst in de keuze voor locaties, maar ook door een toekomstbestendige inrichting met het klimaat van de toekomst in het achterhoofd. We zorgen voor voldoende ruimte voor water en groen.

4. Waar nodig bouwen in stadsranden en dorpsranden

Het streefbeeld gaat uit van het principe van een compacte stad en dorpen waarbij de woningbouwopgave zoveel mogelijk in de stad en de dorpen wordt gerealiseerd. Aan de randen van de stad en dorpen zijn zeer ruime zoekzones aangegeven, waarbinnen een klein gedeelte ontwikkeld kan worden. Dit betreft altijd maatwerk onder voorwaarden.

5. Woonmilieus voor ontwikkelingen

We ontwikkelen locaties op een manier waarop een samenhangend stads- en dorpsbeeld ontstaat. De woonmilieus die we hebben ontwikkeld passen bij de aard en schaal van het gebied. Elk woonmilieu staat voor een specifiek ruimtegebruik en karakter. Aan de hand van criteria voor functies, bebouwing en openbare ruimte hebben de verschillende milieus hun eigen typering gekregen. De woonmilieus zijn:

Gemengd stedelijk wonen en werken (richtlijn dichtheid van 60-150 woningen per hectare).
Stedelijk wonen (richtlijn dichtheid van 30-60 woningen per hectare).
Stedelijk wonen nabij het water (richtlijn dichtheid van 30-60 woningen per hectare).
Dorps wonen (richtlijn dichtheid van 20-35 woningen per hectare).
Wonen in het groen (richtlijn dichtheid van 5-20 woningen per hectare).

Voorbeeld van toelichting op één van de deelgebieden (uit de woonvisie):

Groene stadsentree met erven wonen/werken in het groen Het gebied tussen de Europaweg en de wijk Dichteren is een waardevolle (deels) open groene stadsentree van Doetinchem. Het gebied valt in het woonmilieu ‘wonen in het groen’, maar heeft gezien de ligging tussen het bestaand stedelijk weefsel van Doetinchem specifieke kenmerken. Het gebied wordt gekenmerkt door afwisseling van enkele woonfuncties, werkfuncties, groen en agrarische percelen. In het gebied liggen kansen om agrarische percelen en/of (werk) functies om te zetten naar nieuwe erven met wonen/werken in het groen. De dichtheid van de nieuwe (woon) functies wordt lager dan die van de aangrenzende woongebieden. Daarnaast is het van belang dat elke ontwikkeling een substantiële bijdrage levert aan het versterken van de groene stadsentree.

Op de visiekaart zijn de ontwikkelgebieden en zoekzones aangegeven.

Zorgen voor een aangename groene, gezonde en veilige woonomgeving

Wonen gaat ook over leefbaarheid, naoberschap en vitaliteit en betekent daarom ook werken aan onze fysieke leefomgeving, leefbaarheid, veiligheid, klimaatadaptatie, voorzieningen en bereikbaarheid. Groen is daarin geen luxeproduct, maar een basisbehoefte. Het staat aan de basis van een gezonde woon-, werk- en leefomgeving. In een groene omgeving is men gelukkiger en gezonder. In een groene omgeving is sprake van een hoger welzijnsniveau en is er meer sociale cohesie, omdat het uitnodigt tot bewegen en recreëren. Tegelijkertijd leidt het tot minder wateroverlast en minder hittestress. Het trekt bedrijven aan en verhoogt de waarde van woningen en kantoren. Zo blijft Doetinchem ook in de toekomst een aantrekkelijke gemeente. In Doetinchem streven we daarom naar een vitaal en hoogwaardig groenbestand, en hanteren we een ondergrens voor natuurkwaliteit; de basiskwaliteit natuur. Een gezonde bodem en schoon water zijn hiervoor noodzakelijk. Om de biodiversiteit te helpen wordt 'natuurinclusief ontwikkelen' de norm. Hiermee bedoelen we het meenemen van kansen voor natuur bij ruimtelijke ontwikkelingen, zodat er een toegevoegde waarde ontstaat voor onze leefomgeving.

Opgave voor nieuwbouw

In de periode tot 2030 realiseren we minimaal 2470 woningen. Dat is vastgelegd in de woondeal met het Rijk en de provincie Gelderland. Het totaalprogramma bestaat uit woningen verdeeld over de volgende categorieën:

28% sociale huurwoningen. Dit betreft huurwoningen tot de liberalisatiegrens (€ 808,06 prijspeil 2023), eventueel te vervangen door goedkope koopwoningen tot € 225.000,-.
8% middenhuur tot € 1.000,-, eventueel te vervangen door betaalbare koopwoningen (categorie 1) tot € 280.000,- (De grens van € 1.000,- wordt mogelijk geïndexeerd, afhankelijk van de ontwikkelingen op de huur- en koopmarkt).
14% betaalbare koopwoningen (categorie 1) tot € 280.000, eventueel te vervangen door middenhuurwoningen tot € 1.000,-.
17% betaalbare koopwoningen (categorie 2) tot € 355.000, eventueel te vervangen door middenhuurwoningen (tot € 1.000,-).
33% dure koopwoningen (boven € 350.000,-) of dure huur (boven € 1.000,-).

De grens van € 1000,- wordt mogelijk geïndexeerd, afhankelijk van de ontwikkelingen op de huur- en koopmarkt.

Bovenstaande tekst komt uit de woonvisie. Het is de toelichting op één van de deelgebieden onder het woonmilieu wonen in het groen. Alle toelichtingen zijn te vinden in de woonvisie.

Top 15 wateroverlast locatie

Door klimaatverandering neemt de kans op weersextremen toe. We deden onderzoek naar de meest kwetsbare locaties voor overlast en schade door extreme neerslag. Hieruit volgde een lijst van 15 geprioriteerde locaties die we willen aanpakken om Doetinchem klimaatbestendig in te richten. Daarvoor zetten we in op het koppelen van maatregelen bij andere opgaven en ontwikkelingen.

Toekomstbestendige woningen

Ook al willen we als gemeente groeien, de meeste woningen staan er al. De kwaliteit van de bestaande woningvoorraad vinden we heel belangrijk. Voor alle woningen geldt dat deze zo duurzaam mogelijk moeten zijn. En omdat het aantal ouderen toeneemt, is het belangrijk dat woningen levensloopbestendig of gemakkelijk aanpasbaar zijn. Ook het ombouwen van bijvoorbeeld kantoren of winkels naar woningen past hierbij; we voorkomen leegstand en voegen woningen toe.

Toekomstbestendige woningen voldoen ook aan de regels die passen bij klimaatadaptatie en energietransitie en circulariteit.

Hoe werken we aan wonen op weg naar 2036

Als het gaat om nieuwbouw is het belangrijk dat we in staat zijn om sneller te bouwen en volgens een ontwikkelstrategie die leidt tot een continue productie van nieuwbouw voor de lange termijn. We hebben verschillende mogelijkheden om initiatieven op het gebied van woningbouw te stimuleren. De gemeenteraad heeft bijvoorbeeld een ontwikkelfonds (Investeringsfonds Doetinchem 2036) in het leven geroepen om projecten op bijvoorbeeld het terrein van wonen van de grond te krijgen. Waarmee we initiatieven uit de markt zoveel mogelijk stimuleren. En de gemeente ook de regie kan nemen op de locaties waar dat wenselijk of nodig is. Daarnaast is het mogelijk gebruik te maken van externe financieringsbronnen zoals de WBI (rijksregeling woningbouwimpuls) en provinciale subsidies.

In de nota ‘Continuïteit in Karakter, Cultuurhistorie Doetinchem’ zijn aan de hand van verschillende thema's ambities geformuleerd voor de omgang met ons erfgoed. Zodat we bij nieuwe ontwikkelingen cultuurhistorische en landschappelijke karakteristieken kunnen behouden op een eigentijdse manier. We leggen de nadruk op behoud van erfgoedwaarden met oog voor de veranderende eisen van de tijd, behoud èn ontwikkeling gaan hand in hand. Dit kunnen we alleen doen samen met onze inwoners. Om het besef en de waardering voor erfgoed bij onze inwoners te vergroten werken we samen met onze maatschappelijke partners aan het vergroten van de zichtbaarheid en beleefbaarheid van cultuurhistorie, en het vertellen van belangrijke verhalen uit onze geschiedenis. Samen werken we zo aan de versterking van onze culturele identiteit.

Cultuurhistorie is een verzamelnaam voor nog aanwezig tastbare sporen van de mens uit het verleden. Het gaat hierbij niet alleen om oude gebouwen, maar ook om landschappen of archeologische vondsten. Al dit erfgoed levert een belangrijke bijdrage aan het karakter van onze leefomgeving en speelt een belangrijke rol in de mate waarin we ons verbonden voelen met onze woonomgeving. Daarom moeten we zorgvuldig omgaan met deze nog aanwezige overblijfselen van onze geschiedenis. Dit betekent niet dat alles moet blijven zoals het is, erfgoed ontstaat en verandert met de tijd mee. Aanpassingen aan gebouwen en veranderingen in het landschap bedoeld voor ander of beter gebruik zijn van alle tijden.

Voor initiatiefnemers willen we zowel kaderstellend als stimulerend zijn. Daarom hebben we een afwegingskader gemaakt voor ontwikkelaars, die erop gericht is om het juiste woningbouwprogramma op de juiste plek te krijgen. Met een inspiratiebundel omgevingskwaliteit inspireren en stimuleren we initiatiefnemers van nieuwbouw op allerlei actuele thema’s. Bijvoorbeeld circulariteit, klimaatadaptatie, energietransitie, biodiversiteit, natuurinclusiviteit, welstand, duurzame mobiliteit, leefbaarheid en fysieke en sociale veiligheid. Op die manier kunnen we ook invloed uitoefenen op de kwaliteit en de vorm van de woningbouw. Bij projecten binnen onze gemeente is het inmiddels gemeengoed om omwonenden en/of nieuwe bewoners te betrekken bij de te ontwikkelen gebieden.

Om woningen toekomstbestendig te maken investeren we in actuele ontwikkelingen, zoals hierboven genoemd. We stimuleren circulaire gebiedsontwikkeling, zowel bij nieuwbouw als bij transformatie, renovatie en herstructurering. Daarvoor werken we nu aan een 'Nota Circulariteit’. We streven naar zoveel mogelijk biobased en hergebruik van materialen. Voor de aanpak van hitte doen wij mee aan een landelijke pilot. Ons doel is om als gemeente in 2050 hittebestendig te zijn. Uitkomst van de pilot is een "actieprogramma hitte" voor de komende jaren. Dit programma komt tot stand door hitte-problemen te inventariseren en vervolgens te prioriteren in hitte-maatregelen. Zodat we samen werken aan bewustwording en de aanpak van hitte. Bij nieuwbouw gelden wettelijke regels om deze bijna energieneutraal te bouwen. Bestaande woningen moeten worden geïsoleerd en worden voorzien van duurzame verwarming. Dit is onderdeel van de ‘Transitievisie Warmte Doetinchem’, waarin is beschreven welke stappen we moeten zetten naar een aardgasvrij Doetinchem. Deze aanpak bestaat uit enerzijds tot 2030 jaarlijks met twee buurten een uitvoeringsplan op te stellen en anderzijds een gemeentebrede aanpak op het gebied van energie besparen, isoleren, ventileren en groene energie opwekken.

We zorgen daarnaast voor voldoende ruimte voor water en groen. We hanteren de vuistregel 3-30-300 voor groen (zie op deze pagina de toelichting op de vuistregel), stellen een biodiversiteitsplan op en borgen een robuuste, aaneengesloten groenblauwe structuur. Zo komt het groen tot midden in de stad in verbinding te staan met het groen in het landelijk gebied. Omdat groen voor ons allemaal van belang is, willen we onze inwoners blijven betrekken bij het verder vergroenen van onze gemeente. Het creëren en behouden van draagvlak voor groen is nodig, omdat de gemeente alleen niet in staat is voldoende groen te behouden. Veel groen is immers in particulier bezit. Het is belangrijk dat ook particulieren voldoende groen in hun tuinen hebben en willen behouden. We willen dit daarom verder stimuleren, en inwoners enthousiast te maken meer te vergroenen.